Missä hinnoissa liikkuu neljän rivitalon yhtiössä koko salaojajärjestelmän uusiminen? Talot sijaisevat tasaisella pihalla, ovat neliön muotoon rakennettuja ja niiden ympärysmitat ovat noin 120m x 2 + 10m x 2 eli noin 260m/talo x 4 taloa.(noin arvio kotoa käsin) Jos uusiminen on mahdottoman kallista onko siinä mitään järkeä ja onko muita halvempia vaihtoehtoja Talo on rakennettu 1977. Onko uusiminen yleensä pakollista tai edes järkevää tämän ikäisissä taloissa? Vastakkaiset talot ovat noin 100m päässä toisistaan. Kadut joiden hulajärjestelmään vedet johdetaan ovat muutaman metrin päässä lähimmistä pihoista.
työstä kunnon suunnitelmat ja kysymään tarjouksia, sillä se selviää. Eihän se pakollista ole minkään korjauksen teko, mutta korjauksilla saadaan kiinteistön elinkaarta jatkettua.
Taloyhtiön salaojaputkien + koko sadevesijärjestelmän täysi uusiminen on jo sisällytetty hankesuunnitelmaan muiden korjaustarpeiden joukkoon, jotka yhteensä tekevät noin 2 miljoonaa euroa (viiden vuoden), kyseisen sadevesijärjestelmän korjauksen osuudeksi on arvioitu noin puolet käyttövesijärjestelmän uusimisen arvioinnista. Kaikki remontit yhteensä pudottavat omistajien omaisuuksia noin puolella.Tarvitsisin todella pian jonkun järkevän arvioinnin yhteisiin keskusteluihin, eihän voi kai olla yleistä ko.järjestelmän korjausken kusannuksien suuruus. En ole ainakaan kuuullut yhdenkään taloyhtiön kohdalal aiemmin. Pelättyjä suuria remontteja ovat olleet juuri käyttövesijärjestelmän uusiminen, joka sekään ei vielä olisi iän puolesta ainakaan 10 vuoteen pakollinen.
Lisäys vielä. Onko yleistä tai järkevää koko järjestelmän uusiminen kaivoineen. Eikö sentään puhtaille jätevesille riitä se että systeemi toimii. Huippuhienous menee vanhassa talossa hukkaan. Eikö järjestelmää voi korjata kohtuu hinnalla. Hinnaksi on arvioitu yli 300000 euroa. Eikö kukaan osaa sanoa pyöristettyä arviointia a) mahdollisille korjauksille b)uuden rakentamiselle jossakin muualla. Hankesuunnitelma on jo tietyllä tasolla olemassa ja hinta-arvioineen. Suunnitelma sisältää jo valmiit toteutustavat (vain yhden per kohde ja muista ei ole keskusteltu) ja hinta-arvioinnin. Asukkaat eivät ole olleet päättämässä niistä. Siis malliin tehdään kokonaan uutta lyhyellä aikavälillä ja kalliilla hinnalla. Rahotuksesta ja tarkemmasta aikataulusta ei ole suunnitelmaa, mutta oman käsitykseni mukaan ei ole järkevää tehdä pihakaivauksia ja katto-ja ikkunaremonttia yhtäaikaa. Ei uusia kattoa ensin ja tehdä sitten uudet ilmastointisyteemit jne.
Käsittääkseni myös hankesuunnitelma laaditaan kyllä ensin tai pitäisi laatia ja päättää sitten silti kohde kohteelta erikseen kuten ennenkin mitä tehdään, koska ja miten. Yhtiökokouksella ja siis omistajilla pitäisi edelleen olla päätäntävalta. Nyt ollaan lähdössä päättämään suoraan 2 miljoonan remontteista. Yksin suunnitteluun varataan rahaa saman verran kun ikkunoiden uusiminen maksaa. Niiden uusiminen ei taas ei tarvitsisi erikseen suunnittelua, asentavat firmat suunnittelevat yleensä kai itse työnsä.
Korjaustarpeista ei sivullinen osaa sanoa mitään. Kertomasi hintaluokat ovat kyllä mykistäviä, mutta varmasti yhtiökokous noista päättää ja vieläpä urakkatarjousten perusteella.
Kyseisen vanhan järjestelmän kaivot kuvattiin ja puhallettiin viime kesänä.Mielstäni ei mitään hätkähdyttävää ilmennyt, olin itse seuraamassa omassa pihassani työtä. Taloyhtiöllä on suuri piha, josta vanhassa talossa on vain haittaa, paljon monenlaista työtä ja kaikki putkistot talojen välillä kalliita uusia, meterejä kuluu. Lapsiakaan ei juuri ole enää asukkailla. Urakkatarjouksia ei ole tehty, mutta jos ja kun alustavia suunnitelmia on vain yksi ja sen alustava hinta-arvio, suunnitelma joka koskee koko järjestelmän uusimista hienoimmalla mahdollisella tavalla.
Ellei teillä jo ole niin palkatkaa asiantuntijakonsultti valvomaan taloyhtiön etua ja arvioimaan korjaustarpeen laajuutta ja ohjaamaan suunnittelua. Kukaan ei sinua/teitä pysty auttamaan asiassa internetin "yli" näkemättä olevaa tilannetta ja suunnitelmia.
Komppaan edellistä! Jotenki on haiskahtanu koko tuo "rojekti" (muutkin ketjut mukaanlukien) siltä että jollain saattaapi olla oma lehmä ojassa ja euron kuvat silmissä. Aika valtavan kuulosia/hintasia hommia ollaan survomassa puoliväkisin läpi niin jokuhan siellä toteuttajaportaassa käärii sievästi euroja taskuun tuosta hommasta ja vieläpä aikana jolloin rakentaminen on vähä lamassa! Ettei nyt tehdä jollekkin virmalle pelastusurakkaa tässä??
Hankesuunnitelma => korjaustarvesuunnitelma? "Ei ammatti-isännöitsijä" / hall-puh.joht. voi haluta siihen varmuuden vuoksi kaiken mahdollisen, paljonkin myöhemmin tarvittavan remontoinnin? Kuntoarvion perusteella pitää remonttitarpeet ajoittaa kiireellisyys- / takaisinmaksuajan pohjalta.Yhtiökokous päättää kaikista remonteista. Mikäli pelkät suunnittelukulut vastaavat ikkunauusintoja, ei hallitus ole oikeutettu tuollaista toimeksiantoa tekemään ilman yhtiökokouksen valtuutusta. Mikäli osakkaiden päätösvaltaa on loukattu, voit pyytää koolle ylimääräistä yhtiökokousta, mikäli >10% osakkaista niin haluaa. Yhtiökokous voi vaatia hallitukselta ulkopuolisen konsultin käyttöä arvioimaan todellisten remonttitarpeiden kiireellisyyttä, kilpailuttamaan niiden suunnittelutarjouksia ja loppuvaiheessa yksittäisiä urakoitsijoita.
Niin huomatkaas vielä, että useissa taloyhtiöissä on hyvissä ajoin jo heti asian keskusteluvaiheessa = hankesuunnittelussa tai jotakin on jo tapahtunut, niin isännöitsijän ja/tai hallpj:n persauksien takana on kulkemassa aina samat "yrittäjät".
Mistähän se johtuu? Minä tiedän, minä en ainoastaan luule tietäväni. Onpa sen verran nähty ja kuultukin hyvin varmaltakin taholta.
Niinhän valitettavan usein tapahtuu… ja jos se hallituskin on hall.pj:n manipuloimana sopivasti valittu.?
Osakkaiden on itse puututtava taloyhtiönsä asioiden hoitoon, jos ja kun tuollaisista summista puhutaan.
Hallituksen on kutsuttava koolle ylimääräinen yhtiökokous sille esitetyn asian käsittelemiseksi, jos sitä
pyytää >10% osakkaista. Sen ulkopuolisen konsultin pitää tietysti olla "hallituksesta riippumaton" taho.
ja ehdottomasti korruptoitumaton eli eri tahojen voitelematon, mutta ei mihinkään päin kallellaan kuin vain asiakkaaseensa päin.
Taloyhtiössämme ko. remonttihinnat ovat niin päätähuimaavia ja ylittävät kaiken realiteetin verrattuina muihin vastaavanikäisiin asuntoihin ko. paikkakunnalla ja asuntojen arvoon ja myyntiarvoon. Taloyhtiötä on jo vuosia mainostettu vielä huomattavasti vanhempana kuin se on. Puhuttu hallituksen taholta yli 40 vuotta vanhasta talosta vaikka talo täyttää vasta kuukausien päästä 37 vuotta. Hankesuunnitelmiin on jo useammankin kerran otettu lainaa ja/tai varattu rahat ja “asiantuntija” on ko esille tulleet arviot tehnyt, jotka ovat alle 40:n asunnon talossa nyt 2 miljoonaa pakattuna yhteen kuusi remonttia ja melkein väkisin vaadittu päätöstä “klimpissä”, eli päätöstä koko suunnitelmalle. Vaikka asunto-osakeyhtiölaki sanoo, että vaikka hankesuunnitelmia tehdään useammalle vuodelle, kustakin päätetään erikseen normaaliin entiseen tapaan yksi kerrallaan ja tarjouksineen ja toteutusvaihtoehtoineen ja asiasta päättää yhtiökokous.
Täysin uutena esityksessä oli kallis asuntokohtainen ilmanvaihto ja myös nämä salaojaputket ja sadevesijärjestelmä, jota on aiemmin kuvattu pikkutyönä, järjestelmän puhdisteluna ym. ”Pikkutyön ” hinnaksi on nyt määritelty 330 000€. Useimmat asukkaat surevat yksikseen eikä tiedä mitä pitäisi tehdä .Tiedossa on ollut ko. remonteista jatke ikkunaremonteille, lämminvesijärjestelmätyön loppuun saattaminen, joka jäi kesken ja mahdollinen kattoremontti. (huopakatto on 20 v) Sekä mahdollinen tulevaisuuteen sijoittuva käyttövesijärjestelmän uusiminen. Yksikään remontti ei ikänsä puolesta olisi vielä pakollinen. Lisäkis tulevaisuudessa pitäisi olla varaa jätevesijärjestelmälle, sähkötöille jne.
Nuo hinnat ei ainoastaan kuulosta, vaan ovat täysin järjettömiltä tuntuvia. Minkäloaista porukkaa siellä Teillä on eli eikö löydy yhteishenkeä järkeviin puitteisiin.
Tuntuu siltä, että jollakin on oma lehmä vahvasti ojassa. Tietenkin tarvittavat korjaukset on tehtävä, mutta järkevästi ja järkevään hintaan sekä järjestyksessä.
Noilla hinnoilla tekee hommia paljonkin jopa "kokonaisia talojakin".
Moniko osakkaanne on jo säikähtänyt myymään osakkeensa tulevia remontteja peläten?
Kukapa haluaisi ostaa sellaisen osakkeen, jonka isännöitsijätodistuksen liitteessä on maininta melkoisista tulevista remonteista, joita on jopa vuosikausia jo suunniteltukin? Mahdollisesti huoneistojen hintoja on haluttu manipuloida, jotta "ronttihintaremontista" säikähtäneet asukkaat myisivät osakkeensa huomattavastikin todellista käypää hintaa halvemmalla? Yksittäinen ostajataho voi bulvaanien kautta hoitaa yhtiön osakeomistuksen halutun suuruista "kaappausta" helposti - pilkkahinnalla. Sittemmin todetaan, että korjaustarpeet voitiinkin onneksi hoitaa huomattavasti halvemmalla. Jos tästä on kysymys, niin noilla remppa-arvioilla veikkaisin huoneistokohtaisen voiton olevan luokkaa 60… 100.000,- / <2 vuoden sijoituksesta. Toivottavasti Teillä joltakin osakkaalta löytyy kiinteistöasoita tunteva juristi kehiin!
"Toivottavasti Teillä joltakin osakkaalta löytyy kiinteistöasoita tunteva juristi kehiin!"
Tuohan on utopiaa, sillä ei tuota löydy, vaan oltava rehellinen asiantuntija.
On tuossa nenään sen verran vedätyksen hajua, että asiantuntijoiden apu ei ehkä riitä / ennätä ajoissa. Juridinen apu osakkaille pikaisesti olisi mielestäni parasta.
Jo rahoituksen hankkiminen tuossa mittaluokassa vaatii taatusti yhtiökokouksen valtuutuksen hallitukselle, ennenkuin mikään rahalaitos lainoitukseen lähtee. Onhan ennenkuulumattoman nössöä porukkaa osakkaina, jos tuommoisseen suostuvat. Minusta koko jutussa ei ole päätä ei häntää.
No joo, ellei sitten yhtiöllä ole omia varoja (oliko se yli 2 miljoonaa) hommien toteuttamiseen.